« En immobilier, n’écoutez pas ce que les gens disent, mais concentrez vous sur ce qu’ils ne disent pas » – JungleToi
Les mythes et légendes de l’investissement immobilier en 10 min (et oui, je pourrais écrire des pages…)
Bonjour à toutes et à tous,
Dans cet article, je vais vous livrer une vision assez pragmatique de l’investissement immobilier. Elle sera différente des discours que l’on voit sur la toile concernant « l’indépendance financière » et autres « hauts rendements », etc.
Après des dizaines de visites et des recherches sur toute l’île de France, j’ai réussi, en évoluant seul à l’abri de certains conseils, à plus que tripler mon patrimoine de manière rentable en comprenant le fonctionnement d’un achat immobilier.
Aujourd’hui, je vois partout des flux d’informations avec de nouveaux venus prêchant un immobilier facile. Je suis heureux de voir que d’autres ont compris les aspects du système ; je suis sincèrement ravi. Cependant, ce qui me désole un peu, c’est la simplicité des raisonnements.
Je côtoie souvent des personnes qui n’ont jamais réussi à passer à l’acte ou qui ont fait des erreurs en choisissant un projet qui ne leur ressemblait pas. Malgré les heures passées à regarder YouTube, à lire des livres et surtout à faire des formations payantes, ces personnes restent sur leur fin.
Comment est-ce possible ?
La faute, je pense, est due à des réalités occultées intelligemment par les « coachs » de l’immobilier eux-mêmes. Ayant étudié le marketing et étant un business developer, je comprends de plus en plus les stratégies marketing utilisées pour attirer du « curieux en quête de rêve ».
N’ayant pas la science infuse, je vous invite avec plaisir à partager vos pensées dans la bienveillance.
Voici les principaux raisonnements :
- La meilleure rentabilité au monde : « Plus c’est gros et plus cela passe »
4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 20 % … plus c’est gros et plus ça passe !
C’est le premier mirage dans l’investissement immobilier, la « sainte rentabilité » comme indicateur de performance.
Je vous invite à ne jamais privilégier seulement ce point dans une opération d’achat. Une forte rentabilité peut aussi signifier des risques sous-jacents. Je ne sous-entends pas que certains le font mais, j’ai vu des pratiques de marchands de sommeil lors de mes recherches d’appartements. Ainsi, un studio à Saint Denis de 20 m 2 transformé en dortoir se sous-louait au total 2000 euros par mois. Plutôt rentable l’opération …
Une forte rentabilité se traduit souvent par une stratégie à court terme voire opportuniste. Cela n’a rien de mal en soit, sauf si cela n’est pas dans votre personnalité (agressive). J’ai souvent observé que plus la rentabilité était importante et plus la zone de risque et de travail l’est aussi.
Ainsi, avec Airbnb et la location courte, la rentabilité est haute mais il y a toute une logistique à orchestrer (ou à déléguer) pour louer et un coût d’acquisition très important (Paris est une zone clé de la location courte). Est-ce que ce type de gestion correspond à tout le monde ?
L’investissement pour de la colocation peut lui aussi attirer mais l’effet occulté par les coachs est souvent une gestion difficilement systématique (facile à répéter) car par définition avoir plusieurs locataires, cela équivaut à la multiplication du risque de départ et de gestion. Mettre en gestion revient aussi à rogner ses marges. De plus, la colocation implique un coût d’achat bien plus conséquent que l’achat d’un studio car il faut au moins 2 chambres.
Enfin connaissez vous le mot copropriété ? Si vous achetez un bâtiment trop vétuste vous allez vite découvrir un monde parallèle derrière la notion de rendemement. Ce monde s’appelle « les travaux de copro ». Ces travaux de toiture, chaudière, isolation etc. sont aléatoires au cours des années et n’apparaîtront jamais dans vos feuilles de calculs de rentabilité. Pourtant, ils pourront vous faire passer du rêve de la propriété à la réalité. Les travaux de copro peuvent rogner votre marge à tous moments et maximiser vos risques. Ainsi, attention aux bâtisses présentant une forte rentabilité (après travaux de votre appartement) mais ayant un arrêté de péril sur le bâtiment ou une dette importante au sein même de la copro. Vos charges exceptionnelles de travaux de copro pourront rapidement devenir un cauchemar.
Remarque : si vous êtes trentenaire en CDI, quel est l’intérêt d’une très forte rentabilité ? Fiscalement, vous payerez des impôts sur vos revenus et sur du foncier. Pourquoi ne pas être moins gourmand en loyer et privilégier plusieurs petites opérations d’achat ? Il existe d’ailleurs un statut fiscal vous permettant de ne pas payer d’impôts sur vos locations si vous ne dépassez pas un certain seuil annuel.
La technique sur Internet : Avoir 10% de rentabilité est plus séduisant que 5%. Plus c’est gros, plus les gens sont attirés. C’est tout simplement pour cela que certains coachs montent les enchères. De plus, la forte rentabilité peut aussi être due à un contexte de vente exceptionnel. Cela demande énormément de temps pour détecter ces biens et l’approche est rarement facile quant au suivi des locataires.
Mon conseil : Demander à jeter un coup d’œil rapide sur les bilans comptables des biens gérés par vos coachs. S’ils sont fiers de montrer x% ou 18% de rentabilité, demandez-leur le dossier comptable vu par leur comptable. Vous serez surpris du silence radio du coach. Imaginez-vous un instant prendre tous les risques liés à l’immobilier via 30 heures de formation YouTube avec un coach (qui gagne plus d’argent en vendant des formations que dans l’immobilier par ailleurs).
Ce qui est le plus important, c’est que les loyers couvrent le crédit bien évidemment mais cela n’a rien de sorcier si vous étalez votre crédit sur le temps. Il n’y a rien d’extraordinaire dans ce conseil…
Enfin, les hauts rendements n’ont aucun intérêt si l’on n’a pas une stratégie claire d’investissement et si l’on ne sait pas gérer son compte bancaire personnel actuel. Une formation sur la gestion de son cash est surement bien plus pertinente pour les novices.
Privilégiez aussi la vision de long terme de constitution de patrimoine, plus que le gain rapide ou achetez un simple parking.
- La localisation : “Loin des yeux, loin du porte-monnaie”
Bordeaux, Nantes, etc., « il faut toujours investir ailleurs », entendrez-vous; mais pourquoi là bas ? Posez-vous la question suivante : Sincèrement, achèteriez-vous à Limoges, une ville que vous ne connaissez nullement ? car le « rendement » y est plus intéressant ?
Pour ceux qui ne le savent pas, les villes de province, de manière générale, ont un foncier qui explose, les taxes y sont très importantes. Par ailleurs, le trajet de « courtoisie » pour aller voir votre bien nouvellement acheté va « manger » vos marges en un aller-retour, sans compter la nuit d’hôtel, le repas, etc. C’est autant d’argent jeté par la fenêtre.
La technique sur internet : Loin des yeux, loin du cœur. Les personnes qui vous recommandent d’investir dans une zone connaissent sûrement cette zone. Ils ont forcément une famille, un cousin, une histoire avec cet endroit (école, souvenirs, etc.), c’est pour cela qu’ils vont là-bas.
Mais quant à vous, vous avez seulement lu un article Le Point sur cette ville, vous y avez séjourné un week-end il y a longtemps … Vous imaginez-vous un instant lever un prêt sur 20 ans pour investir dans cette ville que vous ne connaissez finalement pas assez ?
Mon conseil : N’investissez que dans des zones que vous connaissez !
Si vous avez visité la ville plusieurs fois et que vous connaissez ses recoins alors oui, vous pouvez vous dire que vous connaissez cette ville.
- Les coups de poker : “Quand vos économies sont utilisées comme au poker”
L’achat-revente, les ventes aux enchères, etc. rentrent, selon moi, dans la catégorie des coups de poker. Ils sont très contextuels et uniques. Alors comment donner des conseils sur des « éclipses » ? Un bel exemple : mon CDI signé à 100 000 euros. C’est un « coup de poker » qui a marché pour moi. Mais, je ne viens pas de nulle part, je connais les rouages des recrutements, de la vente, etc.; cela est très difficile à reproduire sauf si vous travaillez dans les technologies et que vous êtes débrouillard et audacieux, ce qui restreint beaucoup le nombre d’individus pouvant faire ce coup là.
La technique sur Internet : Faire passer une technique complexe comme étant une technique facile et presque réalisable sans effort.
Mon conseil : Un coup de poker se joue tous les jours avec des petits paris ; pour les maîtriser, il faut avoir de la « bouteille ». Apprenez à faire des paris tous les jours, à prendre des risques. Essayez de vous faire payer un verre par le serveur par exemple Bref, entraînez-vous ! L’audace en immobilier n’a rien de différent avec la vraie vie. L’audace en immobilier, sans entraînement, est impossible.
- Les rois des travaux : “Des professionnels du bâtiment déguisés ?”
Les travaux : solution à tous les maux. Certes, lorsque vous remettez d’aplomb un immeuble, il peut y avoir des plus-values latentes . Mais n’avez-vous jamais remarqué que les travaux qu’on vous présente sur YouTube sont souvent sur des appartements qui ont subi une ou deux bombes atomiques … ? Êtes-vous certain de savoir gérer ce genre de projet ?
Soyez honnête avec vous-même : les chantiers présentés sont tentaculaires, ils demandent 2, 3 voire 4 mois de travail intense et qu’en est-il de la rentabilité dans cette phase ?
La technique sur Internet : Intéressez-vous aux formateurs, aux coachs, quelle est leur formation initiale ? Comment se peut-il qu’ils connaissent aussi bien les travaux ? qu’ils aient un tel réseau ? Il y a souvent un étrange mystère sur leurs parcours : aucune trace sur LinkedIn, sur société.com non plus. La posture est souvent la même : une personne qui paraît « normale », très bon orateur mais qui dispose d’une énorme connaissance sur les chantiers. Fait-il des travaux à plein temps ? On ne le saura jamais, leur parcours est souvent obscur et moins détaillé que les feuilles de projet qu’ils présentent … Feriez-vous confiance à un professionnel de santé sans être assuré qu’il détient un diplôme de médecine ?
Mon conseil : Faites attention avec les mythes et légendes de l’immobilier et ceux qui prêchent le “partir de rien”; cela dépend de la vision des choses qu’on a et de notre parcours. C’est pour cela que j’attache de l’importance à la prévenance « sociale » des personnes.
La technique sur Internet : Plus le bien est chaotique, plus cela fait peur, plus le coach présente cela comme rentable et plus sa formation payante devient indispensable.
Mon conseil : Quittez vos jobs, faites une formation de Chef de chantier. Comme si vous pouviez confier autant de cash à une équipe d’électriciens, de maçons, etc. Je ne dis pas que ce n’est pas possible, je dis que l’approche est pour le moins un peu « marketing ». Ces personnes présentées comme « normales » occultent certaines de leurs compétences. Si cela n’est pas le cas, pourquoi ne sait-on jamais d’où ils viennent ?
Comme je vous l’ai dit, je n’ai pas la science infuse ; ce sont des observations. Je vous conseille globalement de prendre du recul et de ne pas boire toutes les paroles des coachs.
Cela vaut de même avec mes articles ; mon passé m’a permis de cultiver la débrouillardise, la résilience et la curiosité, c’est pour cela que j’écris et j’adore ça. J’adore voir des personnes authentiques en comprenant d’où elles viennent et où elles vont, cela permet d’être sûr de suivre un modèle qui correspond le plus à sa propre personnalité.
- L’indépendance financière : “Comment travailler, même pendant ses vacances ?”
L’indépendance financière, selon moi, c’est être son patron et générer ses propres revenus avec ou sans immobilier d’ailleurs. Un freelance ou un chef d’entreprise est par définition indépendant financièrement.
Les pros du marketing présentent cette indépendance avec des plages et des cocotiers, c’est plus sexy et plus vendeur. Alors pourquoi réalisent-ils des milliers d’heures de vidéo s’ils sont indépendants financièrement ? Pourquoi nous montrer toute leur intimité chaque semaine ? et d’une manière assez professionnelle ? Pourquoi ne pas s’occuper de votre famille pour le coup au lieu de faire des vidéos ?
Le business, ce n’est pas l’immobilier (et ça ne le sera pas), ce sont les formations qui rapportent bien plus que l’on ne le pense car les coûts sont ridiculement bas. Beaucoup de curieux, souvent novices et c’est normal, préfèrent se former des heures avant de passer « à l’action » en déboursant de coquettes sommes. Le business de l’indépendance financière est là. Encore une fois, il n’y a rien de mal. Certains, d’ailleurs, expliquent clairement leur business d’infopreneur et je privilégie ceux qui disent directement que le cœur du business est dans la vente de leur formation plutôt que dans l’immobilier.
- Notre monde est un monde marchand
Qu’on aime ou pas, notre monde est un monde d’interactions, un monde connecté et surtout un monde marchand. Un monde où il y a toujours quelqu’un qui nous vend quelque chose. Encore une fois, il n’y a rien de bon ou de mauvais. Personnellement, je « vends » finalement des retours d’expériences dans mes articles.
Prenons un exemple : la banque. Une partie complexe dans l’investissement immobilier est de vendre son projet à sa banque. Vous aurez à lui expliquer votre ambition d’être indépendant financièrement, d’avoir des revenus passifs. Bon courage, car votre banque est un intermédiaire commercial qui « vend » des crédits et des solutions propres à sa politique. Cela signifie que si vous n’achetez pas ce qu’elle vend, la transaction s’arrêtera. Elle n’a que cela à vendre, d’où l’importance de bien lui expliquer votre démarche pour que votre projet rentre dans sa catégorie de produit.
De même pour les vendeurs dans l’immobilier neuf, ils n’ont que quelques lots à vendre.
Votre projet d’indépendance, ils s’en moquent un peu, ils sont payés pour vendre ce qu’ils ont et c’est tout. La banque, le notaire, l’assurance, le coach en immobilier, etc. C’est la même chose pour eux tous.
- Alors que faire, le KIT DE SURVIE !
1) Connaissez vous vous-même, en écrivant sur une feuille ce que vous êtes capable d’assumer en risque. N’oubliez pas qu’être investisseur c’est être entrepreneur.
2) Posez-vous des questions plus profondes que “Combien l’appartement va rapporter ?”ou “De combien sera la plus-value ?”. Projetez-vous dans le futur.
3) Apprenez à bien gérer vos comptes avant de vouloir de la rentabilité. Pourquoi vouloir 7% de rentabilité si vous vivez à découvert ?
4) Restez humble malgré votre fierté ; il y a toujours plus riche, plus jeune, plus puissant et plus beau que vous.
5) Concernant la stratégie en immobilier, achetez plusieurs biens par exemple plutôt que de miser sur un seul bien, surtout au début.
6) Automatisez tout, vos recherches, votre gestion etc.
Enfin, un élément caché par les projets immobiliers : il y a des chances que votre compagnon ou votre compagne ne partage pas avec vous votre volonté d’indépendance, sachez-le. Parlez-lui-en, rassurez-le/la car le parcours d’un investisseur est solitaire (je pense que je vais avoir des commentaires sur ce point). C’est le même parcours que celui d’un entrepreneur, or ce dernier doit travailler plus qu’un cadre, sachez-le.
Aussi, je rejoins tous les coachs sur ce point : constituez-vous un réseau composé de personnes comme vous, c’est à dire qui ont envie de changer de situation financière. Les mythes et légendes de l’investissement immobilier seront toujours présent sur le net.
A vos claviers pour vos remarques sur les points soulevés ici. N’hésitez pas à partager vos retours d’expériences en toute bienveillance.
Romain
