Bonjour,

Cet article est particulièrement destiné aux investisseurs qui se sont déjà lancés.

L’objectif est d’avoir une discussion ouverte sur les meilleures stratégies à adopter pour consolider son patrimoine immobilier.

En 10 ans, j’ai réussi à acquérir plusieurs appartements via des opérations très ciblées. Mon objectif à terme est d’atteindre le demi-million entièrement rentable, c’est-à-dire que chaque appartement me rapportera de l’argent.

Pour cela, il me faut aller chercher les derniers 150 000 euros.

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avec une analyse pertinente 🙂 !

J’ai mis des lettres et des chiffres pour comprendre sur quel point porte votre analyse.

1) La stratégie des petits :

Personnellement, j’ai utilisé la stratégie que j’appelle des « petits », c’est à dire, des achats de studios en hypercentre, fonctionnels, dans les zones urbaines étudiantes et business avec cycle des renouvellements maîtrisés (chaque année, je sais à quelle période les étudiants recherchent des studios).

Et vous, quelles sont vos stratégies ?

J’ai souvent vu des personnes acheter directement de gros appartements en colocation cherchant à atteindre une “rentabilité” excessive.

L’approche est souvent moins systématique car le turn-over (les changements de locataire)  est moins maîtrisé. Je trouve cette approche un peu limitée face à une logique d’indépendance financière. Il y a un risque constant et aléatoire lié au turn-over et ce même à long terme.

Imaginez-vous gérer une location pendant vos vacances en Thaïlande car un locataire est parti ?

En colocation, les causes d’un départ peuvent être multiples : colocataire qui manque d’hygiène ce qui crée une tension dans la collocation, emménagement d’un colocataire avec son compagnon, tapage nocturne dans la colocation, etc.

Parmis les scénarios ci-dessous, quel est le plus intelligent selon vous et pourquoi ?

Acheter :

• 1.a) Petits studios puis Grand appartement
• 1.b) Grand appartement puis Petits studios
• 1.c) Grand appartement puis Grand appartement ?

2) Les limites du levier bancaire :

Avec le prélèvement à la source, la banque va pouvoir disposer d’une vue plus fine de votre position de cash et de votre réelle capacité d’emprunt souvent mal calculée par les acteurs bancaires.

Globalement votre reste-à-vivre va en prendre un coup à hauteur de vos impôts.

Ainsi, selon vous, faut-il ?

• 2.a) Augmenter son salaire ?
• 2.b) Diminuer ses dépenses ?
• 2.c) Augmenter son salaire + Diminuer ses dépenses ?
• 2.d) Augmenter ses locations ?
• 2.e) Augmenter son salaire + Diminuer ses dépenses + Augmenter ses locations ?

3) Le temps, un allié pour les jeunes :

Qui n’a jamais entendu la fable de La fontaine “La cigale et la fourmi” ?

Les jeunes veulent profiter de la vie ! Il faut savoir qu’investir, ce n’est pas diminuer sa qualité de vie. Investir c’est se projeter c’est une excellente manière de profiter de la vie en l’optimisant. Personnellement, je ne me suis jamais privé. Anticiper sa vie, c’est être proactif. L’âge est extrêmement fondamental dans l’investissement immobilier. Votre vision de la vie et votre prise de risques vont évoluer avec le temps.

On en parle très peu dans les sujets d’investissement mais votre compagne/compagnon peut avoir un impact considérable sur vos projets (autant positif que négatif).

Investir en couple peut être très complexe car on double les scénarios. On ne trouve pas toujours une copine ou un copain capable de comprendre notre logique. Je ne dis pas que c’est impossible mais investir c’est être rationnel et moins émotionnel. Il faut être certain à 110% de ses choix et avoir une très grande dose de confiance pour faire ce type de placement.

Je préconise d’investir jeune et seul. Qu’en pensez vous ?

• 3.a) Investir à fond entre 20 et 30 ans
• 3.b) Investir à fond entre 30 et 40 ans
• 3.c) Investir à fond après 40 ans

Je vous remercie pour vos retours.

Pour aller plus loin vous pouvez consulter aussi : les mythes et légendes de l’investissement immobilier. 

Ambitieusement,

Romain